IklanIklanOpiniPandangan oleh Nicholas SpiroPemandangan oleh Nicholas Spiro
- Sementara beberapa pasar telah mengalami penurunan tajam dalam harga dan transaksi, biaya pinjaman bukan satu-satunya faktor yang berperan di wilayah ini. Ketidakseimbangan penawaran-permintaan, misalnya, sama pentingnya
Nicholas Spiro+ IKUTIPublished: 16:30, 22 Apr 2024Mengapa Anda dapat mempercayai SCMP
Pada awal tahun ini, pasar berjangka menetapkan harga dalam enam seperempat poin penurunan suku bunga AS pada tahun 2024. Federal Reserve, bank sentral terpenting di dunia, memperkirakan hanya setengah dari jumlah pelonggaran moneter. Namun, pada akhir pekan lalu, investor lebih berhati-hati daripada Fed, dengan hanya satu pemotongan tahun ini dengan harga penuh.
Pembalikan dramatis dalam taruhan pada pengurangan biaya pinjaman patokan AS adalah fungsi dari kekuatan ekonomi Amerika – yang telah berkontribusi pada kekakuan inflasi – dan asumsi yang terlalu optimis tentang ruang lingkup penurunan suku bunga, yang hingga minggu lalu The Fed tidak berbuat banyak untuk melawan.
Namun, pada 16 April, ketua Fed Jerome Powell terlambat mengakui pertempuran melawan inflasi memakan waktu “lebih lama dari yang diharapkan”, menunjukkan bank sentral AS akan berjuang untuk memangkas suku bunga tahun ini.
Prospek biaya pinjaman yang tetap lebih tinggi lebih lama telah mengguncang pasar global, terutama mata uang Asia yang berada di bawah tekanan berat karena lonjakan dolar AS. Morgan Stanley memperkirakan banyak bank sentral Asia akan dipaksa untuk menunda penurunan suku bunga, dengan siklus pelonggaran di kawasan itu kemungkinan akan “bahkan lebih dangkal”.
Untuk sektor properti yang sensitif terhadap suku bunga, penguraian taruhan yang cepat pada biaya pinjaman yang lebih rendah menambah tekanan dan ketidakpastian, terutama di pasar-pasar yang telah mengalami penurunan tajam dalam harga dan transaksi.
Hong Kong, yang mengimpor kebijakan moneter AS dan paling terkena perlambatan ekonomi China, berada di ujung tajam dari perubahan dramatis dalam ekspektasi suku bunga. Harga rata-rata rumah sekunder di kota itu turun 23,5 persen sejak puncaknya Agustus 2021, sementara inventaris rumah baru pribadi yang tidak terjual tetapi sudah selesai telah meningkat ke rekor tertinggi.
Untuk calon pembeli pertama kali, mereka yang membeli rumah mereka tepat sebelum pasar memuncak, pengembang duduk di kelebihan persediaan, dan perbankan pemerintah pada pendapatan yang lebih tinggi dari penjualan tanah, tingkat yang lebih tinggi untuk lebih lama menimbulkan ancaman akut.
Dalam sebuah laporan pada 5 Maret, S &P Global Ratings mengatakan pihaknya memperkirakan harga rumah turun 5-10 persen lebih lanjut tahun ini karena tingkat tinggi dan peningkatan pasokan. Ini hanya membuat penghapusan langkah-langkah pendinginan lama baru-baru ini dan pelonggaran peraturan makroprudensial di pasar hipotek bahkan lebih penting. Selain itu, pembeli Cina daratan, yang kurang sensitif terhadap mekanisme transmisi kebijakan moneter AS, menyumbang sebagian besar penjualan utama properti mewah sejak langkah-langkah pendinginan dibuang. Prospek suku bunga tetap lebih tinggi lebih lama akan mendorong pengembang untuk tetap menetapkan harga unit mereka dengan harga diskon, membantu mendukung kebangkitan permintaan.
Namun, selain biaya pinjaman, faktor-faktor lain seperti ketidakseimbangan penawaran-permintaan sama pentingnya, jika tidak lebih.
Di Australia – yang dianggap oleh Dana Moneter Internasional sebagai salah satu pasar perumahan paling berisiko karena tingginya tingkat utang rumah tangga dan tingginya pangsa hipotek tingkat variabel – harga rata-rata telah meningkat 10,2 persen sejak Januari 2023. Pertumbuhan sewa, sementara itu, rata-rata 9,1 persen selama tiga tahun terakhir, menurut CoreLogic.
Sementara pasokan yang ketat merupakan faktor kunci, lonjakan migrasi luar negeri bersih setelah pembukaan kembali perbatasan internasional negara itu pada pertengahan 2022 lebih penting. Pertumbuhan populasi Australia mencapai 2,5 persen pada tahun yang berakhir September 2023, tingkat tahunan tercepat sejak 1981.
Di Singapura, di sisi lain, sementara putaran terakhir langkah-langkah pendinginan – yang mencakup penggandaan bea materai tambahan untuk non-penduduk menjadi 60 persen yang mengejutkan – telah mengurangi pangsa asing dari pembelian rumah pribadi ke tingkat terendah sejak pencatatan dimulai, permintaan telah didorong oleh warga Singapura dan penduduk tetap.
Lebih penting lagi, 80 persen penduduk Singapura tinggal di perumahan umum, 90 persen di antaranya memiliki apartemen mereka. “Mereka juga dapat memperoleh akses ke pinjaman suku bunga tetap yang lebih murah,” kata Nicholas Mak, kepala peneliti di portal properti MOGUL.sg.
Sektor properti komersial Asia, di sisi lain, lebih berisiko dari lingkungan tingkat yang lebih tinggi untuk jangka panjang. Tahun lalu, volume transaksi di seluruh wilayah turun ke level terendah sejak 2012, dengan aktivitas investasi di pasar perkantoran yang rentan mengalami penurunan paling tajam, data dari MSCI menunjukkan.
Salah satu alasan utama penurunan tajam dalam transaksi adalah kebuntuan terus-menerus antara pembeli dan penjual. Meskipun hal ini sebagian disebabkan oleh ketahanan relatif real estat komersial Asia, yang menawarkan fundamental yang lebih kuat daripada rekan-rekan AS dan Eropa, hal ini juga membuktikan keengganan pemilik untuk menerima diskon harga yang signifikan.
Dengan sedikit prospek penurunan suku bunga dalam waktu dekat, beberapa pemilik mungkin lebih bersedia untuk mengakui harga kesepakatan potensial, memberikan perangsang untuk aktivitas investasi. “Ada sedikit kesulitan di Asia tetapi [suku bunga] yang lebih tinggi untuk lebih lama dapat menciptakan penjual yang lebih termotivasi,” kata Stuart Crow, kepala eksekutif untuk pasar modal, Asia-Pasifik, di JLL.
Pertanyaan besarnya sekarang adalah berapa lama lagi biaya pinjaman akan tetap pada tingkat tinggi. Ekspektasi penurunan suku bunga tahun ini telah membantu menghidupkan kembali kepercayaan di banyak pasar properti. Jika bank sentral mempertahankan suku bunga terlalu tinggi terlalu lama, pertumbuhan bisa menderita. Pasar perumahan Australia yang apung terlihat rentan. Elia Owen, kepala penelitian di CoreLogic Australia, mengatakan pasar “bisa bergerak ke penurunan sebelum suku bunga dipotong”.
Namun pasar residensial Australia sejauh ini bertahan dari kenaikan suku bunga, sebuah tanda bahwa faktor-faktor lain yang sama pentingnya berperan di sektor properti Asia.
Nicholas Spiro adalah mitra di Lauressa Advisory
1